Impuestos y gastos notariales al comprar o vender vivienda en Colombia

Si estás pensando en comprar o vender una vivienda en Colombia, es importante conocer los impuestos y gastos asociados al trámite.

Esta guía explica de forma sencilla los principales costos que debes tener en cuenta, incluso si no eres experto en temas notariales o tributarios.

Ganancia ocasional al vender una propiedad

La ganancia ocasional es el impuesto que aplica sobre la utilidad obtenida al vender un inmueble que has poseído por más de dos años.

En términos simples, es el impuesto sobre la diferencia entre:

• El precio al que compraste la propiedad.
• El precio al que la vendes.

Si has tenido la propiedad por más de dos años, la utilidad se considera ganancia ocasional.

Si la has tenido por menos tiempo, la utilidad se considera renta ordinaria.

¿Cuál es la tarifa?

Actualmente, la tarifa de ganancia ocasional en Colombia es del 15% sobre la utilidad obtenida.

¿Existen exenciones?

Sí. Si el inmueble era tu vivienda principal o vivienda familiar, parte de la utilidad puede estar exenta del impuesto bajo ciertas condiciones.

Retención en la fuente del 1% en notaría

Durante la firma de la escritura, la notaría realiza una retención en la fuente equivalente al 1% del valor de venta.

Este valor funciona como un anticipo del impuesto que posteriormente deberás pagar.

En otras palabras:

• No es un impuesto adicional.
• Es un pago anticipado.
• Luego se descuenta en tu declaración de renta.

¿Quién cobra este valor?

El notario actúa como agente retenedor y no puede finalizar la escritura sin que este pago se haya realizado.

¿Siempre es 1%?

Para personas naturales normalmente sí.

En algunos casos especiales, como empresas o operaciones de alto valor, la tarifa puede ser del 2.5%.

Otros costos e impuestos en la compraventa

Además de la ganancia ocasional y la retención, existen otros gastos importantes.

En conjunto, estos costos suelen representar entre el 2% y el 4% del valor del inmueble.

Impuesto de timbre

Es un impuesto nacional que grava ciertos documentos públicos, como escrituras de alto valor.

Actualmente solo aplica en operaciones que superan determinados límites definidos por la ley.

Cuando aplica, la tarifa suele ser cercana al 1.5%.

La mayoría de viviendas de valor medio no pagan este impuesto.

Impuesto de beneficencia

Es un impuesto departamental relacionado con la transferencia del inmueble.

En Bogotá, por ejemplo, equivale aproximadamente al 1% del valor de venta.

Generalmente lo asume el comprador.

Impuesto de registro

Corresponde al costo de inscribir la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Formaliza legalmente el cambio de propietario.

Normalmente equivale entre 0.5% y 0.7% del valor del inmueble.

También suele asumirlo el comprador.

Gastos notariales

Son los honorarios de la notaría por elaborar y formalizar la escritura pública.

Usualmente representan cerca del 0.54% del valor de la compraventa.

Estos costos normalmente se dividen entre comprador y vendedor.

Además incluyen:

• Copias de escritura.
• Reconocimiento de firmas.
• Certificados.
• IVA sobre honorarios notariales.

¿Quién paga cada costo?

• El comprador suele asumir beneficencia y registro.
• El vendedor asume la retención del 1%.
• Los gastos notariales normalmente se dividen por mitades.

Sin embargo, las partes pueden acordar una distribución diferente.

Variaciones según el tipo de trámite

Los costos pueden cambiar dependiendo del tipo de acto jurídico.

Compra con hipoteca

Si la compra se realiza con crédito hipotecario:

• Se firma una escritura adicional de hipoteca.
• Existen costos extra de notaría y registro.
• También se generan impuestos asociados a la garantía hipotecaria.

Permuta de inmuebles

En una permuta, ambas partes actúan simultáneamente como comprador y vendedor.

Por eso:

• Se generan dos transferencias.
• Los costos notariales pueden duplicarse.
• Cada parte puede asumir impuestos sobre el inmueble que entrega.

Otros actos notariales

Existen otros trámites relacionados con inmuebles, como:

• Cancelación de hipoteca.
• Dación en pago.
• Patrimonio de familia.
• Sucesiones.

Cada uno tiene reglas y tarifas particulares.

Herramienta para calcular gastos notariales

Para obtener una estimación más precisa de los costos de tu operación, puedes usar herramientas digitales especializadas.

Una opción es el simulador de gastos notariales de Inmobo, que permite calcular automáticamente:

• Retención en la fuente.
• Beneficencia.
• Registro.
• Gastos notariales.
• Costos para comprador y vendedor.

Solo necesitas ingresar:

• Valor del inmueble.
• Ciudad.
• Si existe hipoteca.
• Tipo de acto.

El simulador se encuentra disponible en:

inmobo.co/notariales

Conclusión

Conocer los impuestos y gastos notariales antes de comprar o vender vivienda en Colombia te ayudará a evitar sorpresas y planificar mejor tu presupuesto.

Entender conceptos como:

• Ganancia ocasional.
• Retención en la fuente.
• Beneficencia.
• Registro.
• Gastos notariales.

te permitirá tomar decisiones más informadas y realizar el proceso con mayor tranquilidad.

Además, recuerda que las normas pueden cambiar con el tiempo y variar según la ciudad o el tipo de trámite, por lo que siempre es recomendable validar la información con una notaría o utilizar simuladores actualizados.